Nowa w Szwecji

7 sty 20209 minut(y) czytania

Kupno Czy Najem? Rynek Nieruchomości w Szwecji

"Żartujesz sobie." - to stały komentarz mojej rodziny i znajomych z Polski, gdy opowiadam im o szwedzkim rynku nieruchomości. W czasie poszukiwań mieszkania w Polsce, prawdopodobnie przebierasz w licznych ogłoszeniach na różnorakich portalach, umawiasz się na oglądanie nieruchomości w dogodnym terminie, a następnie negocjujesz cenę ze sprzedawcą albo wynajmującym. Szukając swoich czterech kątów w Szwecji, musisz jednak całkowicie zmienić podejście do sprawy - niezależnie, czy chodzi o kupno czy najem nieruchomości.

Tutaj, ze względu na panujący od wielu lat kryzys mieszkaniowy, to właściciele, rentierzy, spółdzielnie i deweloperzy są górą, gdyż mieszkań zwyczajnie jest w Szwecji zbyt mało. Dzisiaj przedstawiam Wam jakie macie opcje zdobycia kawałka podłogi w tym skandynawskim kraju.

Najem

Najem to najpopularniejsza droga nabycia lokalu w Szwecji. Jest ona niezwykle lukratywna dla... wynajmujących, czyli właścicieli, ale niekoniecznie - najemcy również bardzo często stają się tutaj wynajmującymi.

Najem od spółdzielni

Hyresrätt, czyli "prawo najmu" to bardzo szwedzka rzecz! Jeśli najmuje się lokal mieszkalny, to najlepiej jest go nająć od spółdzielni, która podlega pod obowiązujące w Szwecji prawo. Takie rozwiązanie gwarantuje nam stałość umowy oraz stabilność podwyżek czynszu (są one regulowane odgórnie przez państwo). Niestety, taki rodzaj najmu to rzecz niemalże niewykonalna dla osoby przyjezdnej. Dlaczego?

Wyobraźcie sobie, że Szwedzi stoją w kolejkach do najmu mieszkań i mało tego - zbierają za to punkty! Im dłużej się stoi, tym więcej punktów się ma, to taki szwedzki sport narodowy. Niestety, kolejkowy system już dawno stał się przeżytkiem i zwyczajnie przestał być efektywny. Jest to skutek między innymi nieproporcjonalności wzrostu populacji Szwecji do możliwości zakwaterowania.

Przykładowo, w Malmö kilka spółdzielni połączyło się w "konsorcjum kolejkowe", do którego jest jedna kolejka, a "stanie" w niej kosztuje 350 koron rocznie. Obecnie w tej kolejce czeka już prawie... 100 tysięcy osób, a minimalny czas oczekiwania na mieszkanie to 6 lat (oficjalnie, czyli to po prostu statystycznie nieprawda).

Dobra wiadomość, jest taka, że są również spółdzielnie, w których kolejki nie obowiązują, jednak w takim przypadku należy przygotować się na bardzo rygorystyczny casting. Zwykle kryteria, które obowiązują w spółdzielniach to: brak długów i problemów finansowych w historii, niekaralność, brak częstych zmian miejsca zamieszkania w historii oraz pensja przekraczająca co najmniej trzy razy kwotę czynszu. Jak widać - do najmu mieszkania tą drogą należy mieć w Szwecji historię, dlatego jest to opcja nieosiągalna dla "świeżaków".

Od czego zacząć?

Przede wszystkim należy dowiedzieć się w których spółdzielniach możliwy jest najem bez stania w kolejce. W tym celu można podpytać znajomych z okolicy albo po prostu wyszukać lokalne spółdzielnie mieszkaniowe (bostadsförening, fastighetsbolag) i podzwonić do nich, elokwentnie wyrażając szczere zainteresowanie ich ofertą i jej zasadami.

Gdy potencjalnie spełnia się wszystkie wymienione powyżej warunki i czuje się wystarczająco pewnie by zawalczyć o mieszkanie, należy pamiętać o jednej podstawowej zasadzie - nie bądź anonimowy. Pisz, dzwoń, pytaj, szukaj kontaktu i daj się poznać. Przy odrobinie szczęścia zostaniesz zaproszony na visning, czyli kolektywne oglądanie mieszkania.

Termin visningu jest ustalany z góry przez "opiekuna" danego mieszkania. Zasady są proste - około pięcioro kandydatów, wcześniej wybranych według w/w kryteriów z domieszką indywidualnego przeczucia pracownika spółdzielni, spotyka się pod drzwiami, zdejmują buty i robią najazd na chatę aktualnym najemcom.

Oczywiście nie można zajrzeć w każdy kąt, bo nie wypada, a poza tym kogo to obchodzi - na visningu każdy jest szczerze zainteresowany, w końcu może być to pierwszy i jedyny visning w życiu. Trwa to nie więcej niż pół godziny. Opiekun/ka mieszkania, podczas small talków z kandydatami, w enigmatyczny sposób dokonuje wyboru, jednak na ogłoszenie werdyktu trzeba będzie poczekać - jest to kilka dni na pozamartwianie się czy aby na pewno potrzebny był ten komentarz o pęknięciu na ścianie albo czy uśmiech numer pięć nie był odebrany jako zaloty do agentki nieruchomości.

Szczęściarze, którzy "dostali" mieszkanie, podpisują umowę ze spółdzielnią - można podpisać ją jednoosobowo albo ze swoim współlokatorem, w zależności od sytuacji. Kwota czynszu (hyra) zależna jest niemalże od wszystkiego: ilości pokoi, lokalizacji, a nawet wieku budynku. W cenie czynszu zwykle jest ogrzewanie, woda, utylizacja odpadów oraz naprawa wszystkich sprzętów i mebli, które są na stanie danego mieszkania. Oczywiście należy uiścić kaucję, jednak jej wysokość jest ograniczona przepisami. Umowa najmu zwykle jest bezterminowa i stanowi, że najemca nie może zostać wyrzucony z mieszkania pod żadnym pozorem, chyba że rażąco naruszy postanowienia umowy lub normy życia społecznego.

Warto wspomnieć, że szwedzkie mieszkania na wynajem są standaryzowane i prawie wszystkie wyglądają mniej więcej tak samo. Wszystkie mają również podobne wyposażenie: szafy na ubrania, biała kuchnia z IKEI wraz z lodówką, mikrofalówką i kuchenką, wieszak na ubrania przy drzwiach. W łazienkach są białe płytki na ścianach, ciemne zaś na podłodze, chociaż w starszych mieszkaniach będzie to linoleum. W nowym budownictwie na wynajem nie używa się już wanien - w łazienkach są prysznice, oczywiście takie z odpływem w podłodze. W reszcie mieszkania znajdziemy drewnianą podłogę albo panele, białe ściany oraz białe, proste drzwi.

Nie można tutaj nie wspomnieć o kwestii prania - według standardów spółdzielnie mają obowiązek zapewnić najemcom dostęp do pralki oraz suszarki. O ile w nowym budownictwie bardzo często już znajdziemy pralko-suszarkę bębnową w łazience, o tyle w znacznej większości szwedzkich bloków znajdują się wspólne pralnie, w których trzeba wcześniej zabukować sobie czas prania. Więcej o pralniach przeczytacie w moim wpisie "Dzisiaj nie mogę, mam pranie" - Publiczne Pralnie w Szwecji.

Najem od "prywaciarza"

Czyli najem mieszkania od właściciela, ale niekoniecznie, bo w Szwecji zdarza się najem z drugiej, a nawet trzeciej ręki. Jest to rozwiązanie, które powinno być osiągalne dla świeżo przyjezdnych, ale jest dość ryzykowne, zwłaszcza w dużych miastach. Taka umowa najmu jest mocno niestabilna, a więc grożą nam nieregulowane podwyżki czynszu, horrendalna kaucja czy wypowiedzenie umowy w każdej chwili - ten problem szczególnie doskwiera w stolicy, a sztokholmscy rekordziści wyprowadzają się nawet kilkanaście razy w ciągu roku! Całe szczęście, szwedzkie prawo zabrania wyrzucenia kogokolwiek z mieszkania "na bruk" - teoretycznie więc wynajmujący ma obowiązek poczekać aż najemca znajdzie mieszkanie zastępcze. Umów prywatnych nie obowiązują też żadne szczególne obostrzenia - mieszkanie nie musi mieć standardowego wyposażenia ani określonego stanu. Należy również pamiętać o tym, że właściciel mieszkania często zobowiązany jest przedłożyć kandydaturę najemców pod rozpatrzenie przez sąsiadów i niekiedy możemy spotkać się dziwnymi obostrzeniami w umowie, na przykład zakazem nocowania osób trzecich.

Jak znaleźć mieszkanie u "prywaciarza"? Zupełnie odwrotnie niż w Polsce - pozwól, aby właściciel mieszkania znalazł Ciebie! Brzmi dziwacznie, ale ze względu na realia rynku, w Szwecji to nie właściciele lokali na wynajem muszą się reklamować, ale właśnie kandydaci do najmu. Najwięcej ogłoszeń obu stron znajduje się na blocket.se oraz na Facebooku.

Ceny najmu w 2019 roku (1 SEK = 0,4 PLN)

Średnie ceny najmu mieszkania w Szwecji:

1 pokój: 4 140 SEK

2 pokoje: 5 761 SEK

3 pokoje: 7 147 SEK

4+ pokoje: 9 081 SEK

Średnie ceny najmu 3-pokojowego mieszkania:

Stockholm: 8 010 SEK

Göteborg: 7 050 SEK

Malmö: 7 780 SEK

Średnia w większych gminach: 7 195 SEK

Średnia w mniejszych gminach: 6 401 SEK

Średnia w całej Szwecji: 7 147 SEK (ok. 2900 PLN)

źródło: scb.se

Popularne portale z mieszkaniami do wynajęcia:

50 największych szwedzkich spółdzielni mieszkaniowych

Kupno

Kupno nieruchomości w Szwecji to naprawdę dobry pomysł - w historii zawsze zyskiwały one na wartości, a ludzie, którym udało się zakupić dom czy mieszkanie 10-15 lat temu, zarobili kilkukrotnie, a nawet kilkunastokrotnie więcej, niż zapłacili. Przystępne kredyty z niskim oprocentowaniem rozdawane jak świeże bułeczki zdecydowanie napędzają koniunkturę i zachęcają do zakupu nieruchomości... których nie ma zbyt wiele.

Osoby zdecydowane na zakup lokalu mieszkalnego w Szwecji, powinny wiedzieć, że prawo własności występuje tutaj (głównie) w dwóch różnych wariantach:

Bostadsrätt

Bostadsrätt to coś na wzór polskiej własności spółdzielczej. Może być nim objęte zarówno mieszkanie w bloku, jak i dom - najczęściej są to niezwykle popularne w Szwecji domy typu radhus, czyli w zabudowie szeregowej. W przypadku takiego domu jest się właścicielem wnętrza domu wraz z prawem używania ziemi przypisanej do domu, za fasadę zaś (elewację, drzwi, okna, dach, komin, etc.) odpowiada zwykle spółdzielnia. Ten komfort wymaga również płacenia czynszu (a w zasadzie stałej miesięcznej opłaty - avgift), jednak jest on już znacznie niższy niż w hyresrätt. Opłacać trzeba też wszystkie rachunki za media i inne koszty operacyjne (driftkostnad). Posiadając bostadsrätt, ma się realny wpływ na działanie spółdzielni, można uczestniczyć w podejmowaniu kluczowych decyzji, a nawet być członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej.

Trzeba jednak pamiętać, że to w końcu Szwecja, więc nie można tak po prostu kupić sobie takiego mieszkania, jakie się chce, nawet jeśli ma się na nie pieniądze - w wielu miejscach, zwłaszcza istniejących już "komunach sąsiedzkich", kandydatura do zakupu mieszkania, nawet jeśli została zaakceptowana przez obecnego właściciela mieszkania, musi spotkać się z akceptacją potencjalnych sąsiadów.

Należy więc przygotować się na mimowolne uczestnictwo w castingu, gdzie kwestiami przesądzającymi o akceptacji mogą być takie rzeczy, jak wykształcenie kandydata, rodzaj pracy, posiadana rodzina, tryb życia czy... maniery.

Äganderätt

Äganderätt to niczym nieograniczone prawo własności - w przypadku posiadania nieruchomości jest się właścicielem zarówno całego budynku, jak i gruntu (działki), na której się on znajduje. Do właściciela należy doprowadzenie mediów i wszelkie opłaty operacyjne (driftkostnad) oraz naprawy. Nie ma czynszu ani żadnych innych stałych opłat wynikających z wykonywania prawa własności, nie jest też poddawanym się żadnej ocenie w przypadku zakupu domu własnościowego.

Od czego zacząć?

Sprzedażą nieruchomości w Szwecji zajmują się deweloperzy (w tym przypadku zasady są bardzo podobne do tych polskich, więc nie będę się w to zagłębiać) i biura nieruchomości (mäklarhus) poprzez swoich agentów nieruchomości (fastighetsmäklare). Zdarza się, że osoby prywatne również sprzedają swoje domy i mieszkania bez użycia pośredników, jednak trzeba przyznać, że pośrednictwo biur nieruchomości jest tu niezwykle popularne. Fastighetsmäklare są bardzo dobrze wykształceni, a ich usługi kompleksowe - zajmują się oni: szacowaniem wartości domu, doradztwem finansowym w kwestii sprzedaży, home-staging'iem, realizacją sesji zdjęciowej, tworzeniem ofert i materiałów promocyjnych (na przykład broszurek dla potencjalnych zainteresowanych), organizacją visningów, kontaktem z zainteresowanymi, koordynacją licytacji, pośrednictwem kredytowym i w końcu przygotowaniem umowy sprzedaży.

W przypadku kupowania nieruchomości przy pośrednictwie biura nieruchomości, nie można liczyć na bezpośredni kontakt z właścicielem nieruchomości aż do dnia podpisania wstępnej umowy - jest to wręcz zakazane. Po znalezieniu interesującej oferty, należy skontaktować się z agentem przypisanym do nieruchomości i zapisać się na visning (oglądanie) - często można zrobić to również przez stronę internetową biura.

Tak jak w przypadku najmu od spółdzielni, terminy visningów są wyznaczone z góry. Na chodniku, przed wejściem do domu/mieszkania, które będzie oglądane, zwykle będzie stał niski szyld z logiem biura nieruchomości. Na visning można przyjść w czasie jego trwania, zwykle jest to około godziny. Na miejscu agent opiekujący się mieszkaniem odpowiada na wszystkie pytania. Czasem mieszkanie jest już puste, a czasem jeszcze ktoś w nim mieszka - zawsze jednak jest ono poddawane mniejszemu lub kompleksowemu home-staging'owi, a właścicieli nigdy nie ma w pobliżu.

W tym jednak miejscu kończą się wszelkie zasady i zaczyna się bezlitosna walka. Bo do visningu wcale nie musi nawet dojść - jeszcze przed oglądaniem można zaproponować agentowi zaporową cenę za nieruchomość i jeśli spotka się ona z aprobatą właścicieli, mieszkanie zyskuje status borttagen innan visning / såld före visning (sprzedane przed oglądaniem).

Jeśli jednak dojdzie do visningu, to zaraz po nim zaczyna się licytacja, która nie ma absolutnie żadnych zasad - licytować może każda osoba, która poda swoje dane osobowe, a oferty nie zobowiązują ani licytujących, ani właścicieli. Jeśli oferty podane w licytacji nie satysfakcjonują właścicieli, organizuje się kolejne visningi. Ostateczna cena sprzedaży zwykle jest o kilka/kilkanaście procent wyższa od ceny początkowej.

Ceny bostadsrätter (własność spółdzielcza) w 2019 roku (1 SEK = 0,4 PLN)

Średnie ceny za metr kwadratowy:

Stockholm: 55 279 SEK

Centralny Sztokholm: 88 546 SEK

Göteborg: 43 670 SEK

Centralny Göteborg: 61 969 SEK

Malmö: 30 868 SEK

Centralne Malmö: 32 200 SEK

Średnia w mniejszych miastach: 22 308 SEK

Średnia w całej Szwecji: 38 860 SEK (ok. 15 700 PLN)

źródło: Svensk Mäklarstatistik

Popularne portale z wyszukiwarkami nieruchomości na sprzedaż:

Kredyt na zakup lokalu mieszkalnego

Szwecja to istne eldorado jeśli chodzi o kredyty - w związku z powszechnym dostępem do danych osobowych, w tym zarobków i sytuacji finansowej każdego mieszkańca, banki mogą pozwolić sobie na szczegółowe sprawdzenie zdolności kredytowej kandydata. Niestety, oznacza to również, że "świeżaki" w Szwecji raczej nie mają szans na dostanie pożyczki ze względu na brak historii i niewiarygodność finansową.

Kreditupplysning (sprawdzenie zdolności kredytowej) odbywa się automatycznie po złożeniu wniosku o kredyt, a osoba kontrolowana zostaje o tym fakcie tylko powiadomiona. Wszystko odbywa się przez Internet oraz telefonicznie. Gdy pomyślnie przejdzie się kreditupplysning oraz ewentualne rozmowy telefoniczne z bankiem, dostaje się promesę kredytową (lånelöfte). Ten dokument to przepustka do bycia poważnym kandydatem do zakupu mieszkania - czasem agenci nieruchomości proszą by pokazać go już na pierwszym visningu.

Warto wiedzieć, że jeśli chcemy wziąć kredyt na zakup mieszkania albo domu, musimy wziąć go na konkretną nieruchomość w konkretnej cenie. Na stronach internetowych szwedzkich banków są kalkulatory, które po podaniu danych osobowych oraz danych nieruchomości, wskazują szanse na uzyskanie kredytu oraz jego potencjalną cenę.

Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Szwecji zaczyna się już od 2%, jednak znam osoby, które wynegocjowały sobie jeszcze lepszą ofertę. Kredyt można też podzielić na części oraz blokować oprocentowanie na określony czas. Trzeba jednak wspomnieć, że zdolność kredytową algorytmy wyliczają według zdolności wytrzymania oprocentowania nawet do 8%. Należy mieć również wkład własny - zwykle w wysokości 15% wysokości udzielanego kredytu.

Kredyt na mieszkanie lub dom można wziąć jednoosobowo, jako małżeństwo, jako para, znam też przypadki, w których kredyt razem brali szwagrowie czy dziadek z wnukiem. Oczywiście wpływa to znacząco na zdolność kredytową, więc należy szczególnie uważać z kim bierze się kredyt. Kredytobiorcy obciążeni są kredytem po równo, nie ma opcji żyrowania. W podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w standardowym przypadku zaangażowane są w zasadzie cztery strony: sprzedający, kupujący, przedstawiciel biura nieruchomości oraz przedstawiciel banku udzielającego kredytu. Niepotrzebny jest udział notariusza, tak jak jest to w Polsce. Najpierw podpisuje się umowę wstępną i wpłaca się zaliczkę, która wliczana jest w wysokość wkładu własnego. Po podpisaniu właściwej umowy, następuje przekazanie kluczy do mieszkania.

Przeprowadzka

Przeprowadzkowe savoir-vivre w Szwecji to również temat, który warto poruszyć. Niezwykle lukratywny biznes prowadzą firmy przeprowadzkowe, zwłaszcza te, które oferują kompleksowe usługi wraz ze sprzątaniem. Dlaczego? Szczególnie w przypadku najmowania mieszkania w ramach spółdzielni, poprzedni właściciel ma obowiązek zostawić mieszkanie w takim stanie, w jakim je zastał - dokładne posprzątanie (flyttstädning - standaryzowane sprzątanie przeprowadzkowe), załatanie ewentualnych dziur w ścianach i malowanie to jego obowiązek. Jeśli nowy mieszkaniec lub spółdzielnia nie będą zadowoleni ze stanu mieszkania po wyprowadzce, to stary najemca zostanie obciążony kosztami sprzątania wykraczającymi poza kaucję.

Równie rzetelny powinien być właściciel sprzedający swoje dotychczasowe mieszkanie - wszelkie ubytki i uszkodzenia muszą być wyczerpująco wskazane na piśmie jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży, a wyposażenie mieszkania powinno być dokładnie udokumentowane. Brak niektórych sprzętów czy mebli upoważnia nowego właściciela do żądania zapłaty i tak samo ich nadmiar może upoważnić do żądania zwrotu kosztów utylizacji czy przechowywania.

W tekście oczywiście nie ma skrupulatnych szczegółów, nie opisuję też żadnych wariacji dotyczących zakupu czy najmu - postarałam się w prosty sposób przedstawić to, z czym miałam już styczność, więc jeśli macie jakieś inne doświadczenia, to podzielcie się nimi w komentarzu pod tekstem, na Facebooku albo wyślijcie mi wiadomość!

Anka